În MONITORUL OFICIAL nr. 699 din 25 iulie 2025 a fost publicată LEGEA nr. 141 din 25 iulie 2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare, aceasta reglementând o serie de aspecte referitoare la TVA aplicabil în situația vânzării de imobile și modalitatea în care părțile implicate pot beneficia de cota redusă de TVA de 9%, ulterior aceasta devenind de 21% pentru aproape toate tranzacțiile imobiliare implicând un dezvoltator.
Articolul III din Legea nr. 141/2025 prevede în esență următoarele, tratând diferenția situația antecontractelor încheiate în perioada 3 iulie – 31 iulie 2025 inclusiv și cele anterioare. Astfel:
Pentru acele antecontracte încheiate anterior acestei perioade, pentru menținerea cotei reduse de 9% TVA trebuie întrunite cumulativ, următoarele condiții:
- locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;
- livrarea locuinței nu poate avea loc mai târziu de 31.07.2026 și trebuie să poată fi locuită ca atare, conform condițiilor legale în vigoare;
- promitent-cumpărătorul, singur/ă sau împreună cu altă persoană, să nu fi achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023;
- există încheiat, până la data de 1 august 2025, un act juridic care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.
2. Pentru acele antecontracte încheiate în perioada 3 iulie – 31 iulie 2025 inclusiv, pentru menținerea cotei reduse de 9% TVA trebuie întrunite, alături de cele anterioare, și următoarea condiție: la data livrării locuinței trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.
Noile dispozițiile legale prevăd o serie de obligații de verificare în sarcina notarilor publici care autentifică actele de vânzare ale unor astfel de locuințe, inclusiv cele indicate mai sus.
Distinct, până la data de 1 august 2026 se aplică o cotă redusă de TVA de 9% pentru livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către primării în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței, dacă au fost încheiate până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea acestora.
Atenționăm că modalitatea de reglementare nu este una ferită de criticii, fiind de natură a crea dezbateri sau interpretări diferite fiindcă nu acoperă toate situațiile din practică și discriminează fără o rațiune aparentă între acele antecontracte încheiate anterior perioadei 3 iulie 2025 – 31 iulie 2025 și cele din această perioadă, totul în contextul publicării sale cu puțin timp anterior aplicării.
Societate Civilă de Avocați CĂRĂBAȘ, LUNGU
Av. Septimiu Oprea